“Li que agora a holding não paga mais ITBI. Posso passar os imóveis da família para a empresa sem imposto?” A pergunta ganhou uma resposta nova com o julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) concluído em outubro de 2026. Quem pensa em organizar o patrimônio quer saber se a holding familiar paga ITBI na hora de receber os imóveis. A resposta tem um sim e alguns limites.
Resposta curta: no Tema 1.348, o STF decidiu que não há ITBI na entrega de imóveis para formar o capital da empresa, mesmo que ela tenha atividade imobiliária. Há limites: o valor acima do capital social não fica livre, o município pode provar simulação ou fraude, e a doação das quotas aos filhos paga ITCMD. Até 25/10/2026, o acórdão não tinha sido publicado.
Neste artigo
- O que é o ITBI e por que ele aparece na holding familiar?
- O que o STF decidiu sobre o ITBI na holding?
- Então a holding familiar paga ITBI em algum caso?
- E o imposto na doação das quotas aos filhos?
- Holding familiar vale a pena só por causa do ITBI?
- Passo a passo para integralizar imóveis na holding
- Perguntas frequentes
O que é o ITBI e por que ele aparece na holding familiar?
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis entre pessoas vivas, “a qualquer título, por ato oneroso” (Constituição, art. 156, II). É o imposto pago, em regra, na compra de um imóvel. Quem cobra é o município onde o imóvel fica (art. 156, § 2º, II).
Holding familiar é uma empresa criada para guardar e administrar os bens de uma família. Para que os imóveis passem a ser da empresa, os sócios fazem a integralização de capital: entregam os imóveis à empresa e recebem quotas em troca. Quotas são as frações da empresa que ficam com cada sócio. Para entender melhor o modelo, veja o artigo sobre como funciona a holding familiar.
Essa entrega é uma transmissão de imóvel. Por isso surge a pergunta: a holding familiar paga ITBI ao receber os bens?
A Constituição responde em parte. O ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital” (Constituição, art. 156, § 2º, I). Isso é uma imunidade: uma regra da própria Constituição que impede a cobrança do imposto.
O mesmo inciso, porém, traz uma ressalva: “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”. Foi essa ressalva que chegou ao STF.
O que o STF decidiu sobre o ITBI na holding?
A discussão era esta: a empresa que tem como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis também tem a imunidade na integralização? A holding familiar que recebe e aluga os imóveis da família pode se encaixar nessa descrição. O caso foi julgado no Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral, sob relatoria do Ministro Edson Fachin.
O Plenário julgou o caso em sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, por maioria.
A tese fixada foi esta: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão” (STF, Tema 1.348).
Em palavras simples: na entrega de imóveis para formar o capital da empresa, a imunidade vale mesmo que a atividade dela seja imobiliária. A ressalva da Constituição sobre atividade imobiliária, segundo a tese, não se aplica a essa situação.
Um ponto de calendário: o andamento do processo no portal do STF registra o julgamento em 20/10/2026 e a ata publicada em 22/10/2026. Até 25/10/2026, não havia registro de acórdão publicado. Os fundamentos completos só serão conhecidos quando ele sair.
Então a holding familiar paga ITBI em algum caso?
Pode pagar, em algumas situações. A própria decisão traz dois limites, e a Constituição traz um terceiro.
1. O valor acima do capital social. No Tema 796, o STF já tinha fixado que a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado” (STF, Tema 796, RE 796.376). A decisão do Tema 1.348 manteve esse limite. Se o imóvel entra na empresa por um valor maior que o capital que ele forma, a diferença pode ser tributada.
2. Simulação ou fraude. A tese ressalva a “simulação ou fraude à lei”. Segundo a decisão registrada no andamento, o entendimento “não impede os Fiscos municipais de demonstrar” essa prática. Uma holding montada só na aparência, para esconder uma venda, pode ter o ITBI cobrado.
3. Outras compras de imóvel. A imunidade cobre a transmissão para formar o capital e as transmissões em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa (art. 156, § 2º, I). Se a holding compra depois um imóvel de terceiro, vale a regra geral do ITBI na transmissão onerosa (art. 156, II).
| Situação | O que vale | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Sócio entrega imóvel para formar o capital da holding | Imunidade do ITBI, mesmo com atividade imobiliária (Tema 1.348). | Só até o valor do capital social formado. |
| Imóvel entra por valor acima do capital integralizado | A parte que excede não é imune (Tema 796). | Conferir o valor usado no contrato social. |
| Holding montada só para disfarçar uma venda | O município pode provar simulação ou fraude. | A imunidade não protege o abuso. |
| Holding compra imóvel de terceiro | Regra geral do ITBI na compra. | A imunidade é só da integralização e das operações do § 2º, I. |
| Pais doam as quotas aos filhos | O imposto é o ITCMD, estadual (art. 155, I). | É outro imposto, fora do Tema 1.348. |
E o imposto na doação das quotas aos filhos?
O Tema 1.348 trata só do ITBI. Na holding familiar, o passo seguinte costuma ser a doação das quotas aos filhos. A doação é tributada por outro imposto, o ITCMD, que cabe aos Estados: “transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos” (Constituição, art. 155, I).
Ou seja, a decisão do STF sobre o ITBI não muda o imposto da doação. Para entender as regras desse imposto e as mudanças recentes, veja o artigo sobre ITCMD e planejamento patrimonial.
Holding familiar vale a pena só por causa do ITBI?
A decisão do STF responde a uma dúvida sobre o ITBI, mas não transforma a holding em economia certa. A conta envolve outros impostos, os custos de manter uma empresa e as regras de família de cada caso. Em alguns patrimônios, a holding faz sentido; em outros, uma doação com usufruto ou um testamento resolve melhor.
O regime de bens do casal também pesa, porque define o que é de cada um. Veja o artigo sobre casamento, união estável e regime de bens.
Para quem é casado, o Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, “alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis”, exceto no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I). Alienar é passar a propriedade adiante. Por isso o regime de bens deve ser conferido antes da integralização. Veja o artigo sobre vender imóvel sem autorização do cônjuge.
Nos atendimentos do escritório, essa dúvida aparece com frequência. Antes do imposto, vale definir o objetivo da família.
Documentos para reunir antes de integralizar
- matrícula atualizada de cada imóvel;
- certidão de casamento ou prova da união estável, com o regime de bens;
- documentos pessoais dos futuros sócios;
- carnês de IPTU e avaliação recente dos imóveis;
- declaração de imposto de renda com os bens declarados e os valores;
- minuta do contrato social, com o capital e o valor de cada imóvel;
- lista dos herdeiros e do que a família quer para cada um.
Passo a passo para integralizar imóveis na holding
- Defina o objetivo da família: organizar a gestão, planejar a sucessão ou as duas coisas.
- Compare a holding com outros caminhos, como doação com usufruto e testamento.
- Levante os imóveis, os valores declarados e o regime de bens do casal.
- Defina o capital social e o valor de cada imóvel na integralização, atento ao limite do Tema 796.
- Peça a imunidade do ITBI ao município, conforme o procedimento local.
- Registre a integralização na matrícula de cada imóvel.
- Planeje a doação das quotas e o ITCMD como uma etapa separada.
Perguntas frequentes
A holding familiar paga ITBI depois do Tema 1.348?
Na entrega de imóveis para formar o capital, a tese do STF afasta o ITBI mesmo com atividade imobiliária. O valor que passar do capital social e os casos de simulação ou fraude ficam de fora.
A decisão do STF sobre ITBI na holding já está valendo?
A tese foi fixada com repercussão geral, em julgamento concluído em 19/10/2026, e a ata saiu em 22/10/2026. Até 25/10/2026, o acórdão ainda não tinha sido publicado.
Preciso pagar ITBI se o imóvel entrar por valor maior que o capital?
Sobre a diferença, pode haver cobrança. O Tema 796 diz que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital a ser integralizado.
A imunidade do ITBI dispensa o ITCMD?
Não. O ITBI é municipal e trata da transmissão onerosa do imóvel. A doação das quotas aos filhos fica no campo do ITCMD, imposto estadual (Constituição, art. 155, I), conforme a lei de cada Estado.
O município pode negar a imunidade?
Pode, se demonstrar simulação ou fraude à lei, como prevê a ressalva da própria tese. Por isso a holding precisa ter propósito real e documentos coerentes.
Fontes consultadas
Todas as normas e decisões citadas foram conferidas nos sites oficiais em 25/10/2026.
- Constituição Federal, arts. 155, I, e 156, II e § 2º, I (Planalto)
- Código Civil, art. 1.647, I (Planalto)
- STF, Tema 1.348 da repercussão geral, RE 1.495.108, Rel. Min. Edson Fachin, Plenário, sessão virtual de 9 a 19/10/2026 (andamento e tese no portal do STF)
- STF, Tema 796 da repercussão geral, RE 796.376 (tese no portal do STF)
Cada família tem detalhes próprios, e eles mudam a resposta. Se quiser entender como isso se aplica à sua situação, fale com o Barros e Barros pelo WhatsApp e conte o seu caso.
Sobre o autor. Matheus Barros é advogado (OAB/RS 115.392) e sócio do Barros e Barros Sociedade de Advogados (OAB/RS 17.155), em Gravataí/RS. Atua em Direito de Família, Sucessões e Planejamento Patrimonial e é pós-graduado em Direito Civil, Processo Civil e Planejamento Sucessório.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o caso concreto.
