Casa construída no terreno dos sogros: tenho direito na separação?

A casa não entra na partilha como imóvel, mas o valor investido pelo casal na obra pode ser dividido. Entenda as regras, quem paga e como provar.

É uma situação muito comum no Rio Grande do Sul: o casal não tinha dinheiro para comprar um terreno, os pais de um dos dois cederam um pedaço do lote, e ali foi levantada a casa da família. Anos depois vem a separação, e surge a pergunta que tira o sono de muita gente: a casa é minha também?

Resposta curta: a casa em si, como imóvel, não entra na partilha, porque a lei considera que a construção pertence ao dono do terreno. Mas o valor que o casal investiu na obra é patrimônio do casal e pode ser dividido. Para cobrar esse valor dos sogros, eles precisam participar do processo, normalmente numa ação própria de indenização.

A seguir, explicamos por que a lei funciona assim, o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) vêm decidindo e quais provas costumam fazer diferença.

Por que a casa fica com o dono do terreno?

O Código Civil tem uma regra antiga e simples: tudo o que é construído em um terreno passa a fazer parte dele. O nome técnico é acessão. Por isso, o art. 1.253 presume que toda construção foi feita pelo proprietário do terreno, até que se prove o contrário.

O art. 1.255 completa: quem constrói em terreno alheio perde a construção em favor do proprietário, mas, se agiu de boa-fé, tem direito a indenização (Código Civil, arts. 1.253 e 1.255).

Na prática, isso quer dizer que a escritura ou a matrícula do imóvel continua no nome dos sogros. O casal não vira dono de “metade da casa”. O que nasce é um direito de crédito: o direito de ser ressarcido pelo que foi gasto.

Então eu perco tudo o que investi?

Não. Esse é o ponto mais importante do artigo. O STJ decidiu que, na separação, o imóvel construído em terreno de terceiros não é partilhado, mas os direitos decorrentes da construção são. Ou seja, a expressão econômica do que o casal edificou entra na divisão (STJ, REsp 1.327.652/RS, Quarta Turma, julgado em 10/10/2017).

Quem construiu de boa-fé, isto é, acreditando que podia construir ali, normalmente com a concordância dos donos, tem direito à indenização. E a lei ainda ajuda: o art. 1.256 presume a má-fé do proprietário quando a obra foi feita na presença dele e sem nenhuma oposição. Na prática, sogros que viram a casa subir e não reclamaram dificilmente conseguem dizer que não sabiam.

Quem paga a indenização: o ex ou os sogros?

Depende de como o processo é montado. Os tribunais vêm exigindo que os donos do terreno participem da ação. Sem eles no processo, o juiz não pode condená-los a pagar nada.

Caminho	Como funciona	Ponto de atenção
Ação de indenização contra os proprietários	O casal (ou o ex-cônjuge prejudicado) cobra dos sogros o valor da construção.	É o caminho mais comum. O valor obtido se divide entre o ex-casal.
Incluir os sogros no processo de divórcio ou de dissolução	Possível se os proprietários forem chamados ao processo e houver pedido expresso contra eles.	Sem os sogros no processo, a questão fica para uma ação separada.
Acordo entre todos	Família e ex-casal ajustam um valor, pagamento ou compensação.	Precisa ser formalizado por escrito, de preferência homologado em juízo.

O STJ já afirmou que a partilha de direitos sobre imóvel de terceiros depende da participação dos proprietários na ação (notícia oficial do STJ, Terceira Turma, 2019). O TJRS segue a mesma linha: em 2026, a 1ª Câmara Especial Cível afastou a partilha da casa porque o proprietário do terreno não fazia parte do processo (Apelação 5003616-05.2021.8.21.0032), e em outro caso definiu que o ex-casal tem direitos sobre a construção, divididos meio a meio, a serem cobrados em ação própria contra o proprietário (Apelação 5002599-58.2023.8.21.0065).

Já houve também decisão em que a indenização de 50% da construção foi mantida contra os pais da ex-cônjuge, com a boa-fé reconhecida justamente porque eles concordaram com a obra (TJRS, 19ª Câmara Cível, Apelação 5001497-84.2021.8.21.0060, julgada em 18/09/2025).

E se a casa vale muito mais do que o terreno?

O parágrafo único do art. 1.255 traz uma exceção: se a construção valer consideravelmente mais do que o terreno, quem construiu de boa-fé pode adquirir o próprio terreno, pagando ao dono uma indenização fixada pelo juiz, se não houver acordo. É uma situação menos frequente, mas que vale ser avaliada quando a casa é grande e o lote é de pouco valor.

Que provas ajudam a receber pelo que foi investido?

Quem pede a indenização precisa provar que contribuiu para a obra. Sem prova da participação financeira, o pedido costuma ser negado, como já decidiu o TJRS (Apelação 5001774-02.2022.8.21.0146). Por outro lado, a soma de documentos e testemunhas tem sido aceita, e no caso julgado pelo STJ pesou o depoimento do próprio empreiteiro que fez a obra. Costumam ajudar:

notas fiscais e recibos de material de construção e de mão de obra;
extratos e comprovantes de Pix ou transferência para lojas, pedreiros e empreiteiros;
contratos ou orçamentos da obra, mesmo informais;
fotos e vídeos datados mostrando as etapas da construção;
conversas de WhatsApp sobre a obra, os pagamentos e a autorização dos sogros;
testemunhas: vizinhos, pedreiro, eletricista, empreiteiro.

Um detalhe importante: notas em nome do sogro não encerram a discussão. No processo analisado pelo STJ, havia notas e recibos em nome do proprietário, e mesmo assim ficou provado que quem contratou e pagou a obra foi o casal.

Vale para casamento e para união estável?

Sim. No regime mais comum, a comunhão parcial de bens, tudo o que o casal adquire durante a relação se divide (Código Civil, arts. 1.658 e 1.660). O caso do STJ tratava de união estável, e o TJRS já aplicou o mesmo raciocínio ao casamento. Se quiser entender melhor as diferenças entre os regimes, veja nosso artigo sobre casamento, união estável e regime de bens.

Atenção: o Código Civil trata de forma diferente a reforma feita em bem particular de um dos cônjuges (art. 1.660, IV). Aqui o caso é outro, porque o terreno não pertence a nenhum dos dois, e sim aos sogros.

O que fazer antes de discutir a separação

Reúna e guarde cópia de todos os comprovantes da obra, inclusive os digitais.
Anote quem trabalhou na construção e quem acompanhou, porque essas pessoas podem ser testemunhas.
Descubra em nome de quem está a matrícula do terreno no Registro de Imóveis.
Evite acordos verbais sobre a casa: o que for combinado precisa estar por escrito.
Procure orientação antes de sair do imóvel ou de assinar qualquer documento.

Perguntas frequentes

Posso ser obrigado a sair da casa dos sogros?

Como o imóvel pertence aos sogros, em regra eles podem pedir a casa de volta. Isso não apaga o direito à indenização pelo que foi construído de boa-fé, que é discutido à parte.

Meu ex pode ficar morando lá e eu sair sem nada?

Ficar morando não dá ao ex a propriedade da construção. O valor investido pelo casal continua sendo patrimônio comum, e a sua parte pode ser cobrada pelas vias corretas.

Os sogros já faleceram. E agora?

Nesse caso, o terreno e a construção passam aos herdeiros, e são eles que precisam participar do processo.

Existe prazo para cobrar?

Existem prazos legais que dependem de como o caso se encaixa, por isso não convém esperar. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica reunir provas e testemunhas.

Fontes consultadas

Todas as normas e decisões citadas foram conferidas nos sites oficiais em 01/10/2026.

Cada família tem detalhes próprios, e eles mudam a resposta. Se quiser entender como isso se aplica à sua situação, fale com o Barros e Barros pelo WhatsApp e conte o seu caso.

Sobre o autor. Matheus Barros é advogado (OAB/RS 115.392) e sócio do Barros e Barros Sociedade de Advogados (OAB/RS 17.155), em Gravataí/RS. Atua em Direito de Família, Sucessões e Planejamento Patrimonial e é pós-graduado em Direito Civil, Processo Civil e Planejamento Sucessório.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o caso concreto.